כשהבורסה מתאוששת, דירות היוקרה מרגישות את זה ראשונות

שוק היוקרה לא ממתין דווקא לירידת ריבית. לעיתים הוא מגיב קודם למה שקורה בהון

בשוק הדירות היקרות, בעיקר במרכז תל אביב, בהרצליה פיתוח, בירושלים ובכמה מגדלים בולטים בגוש דן, הריבית אינה תמיד המשתנה הראשון שמניע את התמונה. לא פעם הסנטימנט מקדים את המספרים. לכן רצף העליות שנרשם בימים האחרונים בבורסה בתל אביב, לצד שבוע חזק במיוחד בוול סטריט, אינו רק עניין של משקיעים פיננסיים. הוא עשוי לחלחל גם לנדל״ן היוקרה, שוק שבו חלק ניכר מהרוכשים מקבל החלטות מתוך תחושת עושר, נזילות וביטחון, ולא רק לפי גובה ההחזר החודשי.

כשמדד ת״א 35 מטפס לשיא חדש, מניות הבנקים והביטוח בולטות בעליות, ובארה״ב נרשם שבוע חיובי במיוחד לנאסד״ק ול-S&P 500, המסר שמגיע לשכבה מסוימת של רוכשים פשוט למדי: ההון שלהם שוב מרגיש חי. לא בהכרח יציב, ולא חסין, אבל כבר פחות קפוא. בשוק היוקרה, זה לפעמים מספיק כדי להחזיר לשולחן עסקאות שנדחו, או לפחות לצמצם את הפער בין מוכרים שציפו למחירי שיא לבין קונים שהעדיפו להמתין להנחה עמוקה יותר.

החיבור בין מסכים ירוקים לדירות יקרות הדוק מכפי שנדמה

ברמות המחיר הגבוהות, קהל היעד שונה מזה של השוק הרחב. לא מדובר רק במשפרי דיור שלקחו משכנתא עד הקצה. לא פעם אלה יזמים, בכירים בהייטק, אנשי פיננסים, בעלי חברות, תושבי חוץ, ולעיתים גם מי שחלק מהונו מוחזק במניות, אופציות, קרנות או אחזקות פרטיות שמושפעות מאוד מהאווירה בשוק ההון.

כשהתיק הפיננסי מתאושש, אפילו חלקית, גם נקודת המבט משתנה. קונה פוטנציאלי שדחה עסקה של 18 או 25 מיליון שקל עשוי לחוש פתאום שהעיתוי פחות מאיים. לא מפני שהדירה נעשתה זולה יותר, אלא מפני שההון הנזיל שלו נראה שוב מסודר יותר. מן העבר השני, מוכר שראה התאוששות בשווקים עשוי להיות פחות לחוץ להתגמש. התוצאה אינה בהכרח זינוק מיידי במחירים. קודם כול משתנה הקצב: יותר שיחות, יותר בדיקות, יותר עסקאות שחוזרות להיבחן.

הדבר בולט במיוחד אחרי תקופות שבהן תחושת ההמתנה הייתה חזקה. בשוק היוקרה, עצירה אינה נובעת תמיד ממחסור ביכולת. פעמים רבות זו פשוט זהירות. מי שיכול לרכוש דירה יקרה, יכול גם להרשות לעצמו להמתין. לכן מה שמחזיר אותו לשוק אינו בהכרח צורך מיידי, אלא שיפור בתפיסת היציבות.

למה העליות בבנקים ובביטוח חשובות דווקא לנדל״ן היוקרה

הראלי האחרון בתל אביב בלט במיוחד במניות הפיננסים. זה פרט מעניין, משום שעבור שוק הנדל״ן בכלל, ועבור פלח היוקרה בפרט, בנקים וחברות ביטוח אינם רק עוד סקטור בבורסה. מבחינת רבים הם גם מדד לרמת הביטחון במערכת כולה. עליות חדות במניות האלה משדרות שיש פחות מתח סביב אשראי, נזילות ויציבות מוסדית. גם אם זו קריאה חלקית בלבד, היא משפיעה על הלך הרוח.

בפלח היוקרה לא כל עסקה ממונפת באופן אגרסיבי, אבל גם עסקאות במזומן מלא נשענות על תפיסה רחבה יותר של מצב המשק. כשבעלי הון רואים שוק הון שמוכן שוב לתמחר אופטימיות, הם נוטים להסתכל על נכסים איכותיים כעל עוגן סולידי יותר לטווח ארוך. זה נכון במיוחד לנכסים נדירים באמת: פנטהאוזים עם מעטפת אדריכלית ייחודית, בתים בשכונות מבוקשות עם קרקע נדירה, או דירות במגדלים עם מלאי מוגבל.

עם זאת, צריך לומר זאת בזהירות. הדרך מכאן להתאוששות מלאה עדיין אינה קצרה. שוק ההון יכול לשנות כיוון במהירות, והנתונים שהגיעו מארה״ב כללו גם אינפלציה גבוהה יחסית וירידה באמון הצרכנים. אלה אינם פרטים שוליים. אם הסביבה המאקרו-כלכלית תישאר תנודתית, חלק מהרוכשים עשויים לחזור מהר מאוד לעמדת המתנה. ובכל זאת, בשלב הנוכחי נראה שהמסך הירוק חזק יותר מהחשש המיידי.

גם בעולם החברות יש איתות: נדל״ן שוב הופך לסיפור בורסאי

לצד העליות הכלליות נרשמו גם עסקאות תאגידיות סביב חברות הקשורות בעקיפין או במישרין לעולמות הנדל״ן, ובהן המהלך שבו אקסיליון רוכשת חברה בת של ישראל קנדה. זה כמובן אינו מדד ישיר למחירי דירות יוקרה, אבל כן סימן לכך שחברות ציבוריות וקבוצות נדל״ן חוזרות ליזום מהלכים, למשוך תשומת לב ולפעול בשוק שבו יש יותר נכונות לסיפור צמיחה.

הנקודה הזו חשובה משום ששוק היוקרה בישראל נשען במידה רבה גם על תדמית. פרויקטים יוקרתיים אינם נמכרים רק לפי מ״ר, נוף וחניה. הם נמכרים גם על בסיס אמון ביזם, בתכנון, ביכולת הביצוע ובהבטחה הסמלית של המוצר. כשחברות נדל״ן בולטות חוזרות למרכז הבמה, גם אם דרך כותרות שוק ההון ולא רק דרך המכירות עצמן, הן מחזקות את התחושה שהסקטור שוב בתנועה.

בפועל, ההשפעה הזו עשויה לסייע בעיקר לשוק הראשוני, כלומר לדירות חדשות בפרויקטים יוקרתיים. שם תהליך קבלת ההחלטות של הרוכש מושפע מאוד משאלות של מוניטין, איתנות ופוטנציאל מסירה. בשוק היד השנייה ההשפעה איטית יותר, אבל היא קיימת. בעלי נכסים מרגישים פתאום שפחות צריך לרדוף אחרי קונה, ומנסים לבחון מחדש תג מחיר שנשחק בתקופת ההמתנה.

מה כנראה ישתנה עכשיו, ומה עדיין לא

הדבר הראשון שעשוי להשתנות אינו המחיר הסופי אלא עומק המיקוח. בתקופות של חוסר ודאות, קונים בפלח היוקרה מבקשים מרווח ביטחון משמעותי. כשהשוק הפיננסי מתאושש, המרווח הזה נוטה להצטמצם. לא מפני שלמוכרים יש פתאום כוח מוחלט, אלא מפני שהקונים פחות משוכנעים שהזמן פועל לטובתם בלבד.

הדבר השני הוא משך הזמן שלוקח לנכס איכותי להימכר. דירות רגילות עלולות להיתקע בשל מגבלות תקציב. בנכסי יוקרה, לעומת זאת, ההשהיה נובעת לא פעם מהשאלה אם הקונה מוכן נפשית לבצע את הקפיצה. שוק הון חיובי יכול לקצר את השלב הזה. הוא לא יוצר קונה חדש יש מאין, אבל הוא עשוי לזרז קונה שכבר יושב על הגדר.

מה שסביר שלא ישתנה במהירות הוא הפער בין נכסים נדירים באמת לבין נכסים שרק מתומחרים כיוקרה. זו הבחנה מהותית. לא כל דירה יקרה היא נכס יוקרה במובן העמוק של המילה. בתקופות של התאוששות פיננסית, השוק לא מתגמל את כל המלאי באופן שווה. הראשונים ליהנות הם הנכסים שיש בהם ייחוד אמיתי: מיקום שכמעט אי אפשר לשכפל, תכנון יוצא דופן, פרטיות, או איכות בנייה שמורגשת גם בלי לראות את תג המחיר.

שוק שרגיש יותר לכסף נזיל מאשר לחדשות גדולות

יש פיתוי לקרוא את שוק נדל״ן היוקרה דרך כותרות דרמטיות, אבל בפועל הוא פועל הרבה יותר דרך תזרים שקט ותחושה מצטברת. פחות כותרת אחת גדולה, יותר שינוי בטמפרטורה. עליות חדות במדדים, התאוששות במניות טכנולוגיה, זינוק בפיננסים המקומיים ועסקאות תאגידיות שחוזרות לכותרות, כל אלה לא מייצרים מיד גל רכישות, אבל הם כן משנים את האווירה.

במובן הזה, שוק היוקרה מתנהג כמו ברומטר מוקדם. הוא אולי לא רחב, אבל הוא מגיב מהר. אם האווירה החיובית בשוקי ההון תימשך, ייתכן שנראה קודם התאוששות במספר העסקאות ובקצב קבלת ההחלטות, ורק אחר כך תנועה במחירים. אם המומנטום ייבלם, גם ההשפעה תישאר חלקית.

לכן, מי שמביט היום על שוק נדל״ן היוקרה בישראל לא צריך לשאול רק מה קורה עם הריבית או עם מלאי הדירות. שאלה חשובה לא פחות היא מה מרגיש הכסף שמאחורי הקונים. בשבועות שבהם הבורסה מזנקת, התשובה מתחילה להתבהר: פחות חשש, יותר נכונות לחזור לשולחן. בשוק הזה, לפעמים זה כל ההבדל.

המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ ביטוחי, שיווק פנסיוני או המלצה לפעולה. לפני קבלת החלטה כדאי לבדוק את הנתונים האישיים ולקבל ייעוץ מתאים.