בין הכותרות על איראן לתשואות באתונה: מה באמת השתנה בנדל״ן ביוון

הפיתוי הישן של נדל״ן ביוון לוחץ כמעט תמיד על אותם כפתורים: ים, מרפסות, תיירות, ומחירים שנראים נוחים יותר מאלה שבישראל. אלא שבחודשים האחרונים התמונה נעשתה פחות פשוטה לקריאה. לא מפני שיוון השתנתה בן רגע, אלא משום שהכוחות שמניעים את השוק נעשו גלובליים יותר, תנודתיים יותר, והרבה פחות רומנטיים. כשוול סטריט מטפסת לשיאים על רקע מסרים אופטימיים מארה״ב לגבי איראן, ובמקביל נרשמת ירידה מסוימת במחירי הנפט, קל למהר ולהסיק שהסיכון האזורי כבר מאחורינו. בכל הנוגע לנדל״ן ביוון, זו מסקנה חלקית מאוד.

השאלה המרכזית כרגע איננה אם יוון עדיין מושכת קונים זרים. היא מושכת. השאלה היא מה השתנה באופן שבו צריך לנתח עסקה במדינה שמושפעת בעת ובעונה אחת מתיירות, מעלויות מימון, ממחירי אנרגיה, מתנועות מטבע וממצב הרוח של משקיעים בינלאומיים.

השוק לא מגיב רק למה שקורה ביוון

מה שעולה כעת מהשווקים הגלובליים הוא לא רק האופטימיות, אלא המהירות שבה היא מחליפה חרדה. ביום אחד המשקיעים נלחצים מהסלמה במזרח התיכון, וביום שאחריו מתמקדים באפשרות להסכם, ושוקי המניות מגיבים בעליות. גם לנדל״ן ביוון יש קשר לזה, אף שהוא לא תמיד מיידי.

כשנכונות הסיכון עולה, כסף זורם ביתר קלות גם לנכסים שנתפסים פריפריאליים יותר. דירות באתונה, פרויקטים קטנים באיים, מבני תיירות באזורים מתפתחים, כל אלה הופכים פתאום לחלק ממשחק של תשואה, ולא רק לבחירה במדינה יפה. ובכל זאת, קשה לבנות על האופטימיות הזאת כעל בסיס יציב. היא דומה יותר לחלון הזדמנויות פסיכולוגי מאשר לשינוי יסודי.

במילים פשוטות, אם עד לא מזמן חלק מהמשקיעים שאלו אם נכון בכלל להיחשף לאגן הים התיכון, כעת חלקם חוזרים לשאול היכן ביוון עדיין אפשר למצוא ערך. זה שינוי בטון, לא בהכרח במהות.

למחיר הנפט יש השפעה גם על דירה ביוון

אחד המשתנים שפחות זוכים לתשומת לב בשיח הישראלי על נדל״ן ביוון הוא התלות העקיפה במחירי האנרגיה. הירידה האחרונה במחירי הנפט העניקה לשווקים מעט מרווח נשימה, וזה לא עניין טכני בלבד. ביוון, שבה חלק ניכר מהביקוש נשען על תיירות, למחירי האנרגיה יש השפעה רחבה.

כשהדלק מתייקר, מחירי הטיסות עולים, ההוצאות התפעוליות של בתי מלון ודירות אירוח מתנפחות, והלחץ מחלחל לאורך כל השרשרת. זה לא אומר שכל דירה להשכרה קצרת טווח נפגעת מיד, אבל זה בהחלט משנה את רמת הרגישות של השוק. מנגד, כשמחיר הנפט מתמתן, קל יותר לשמר תנועת תיירים, וחלק מהתחזיות העסקיות נראות פחות לחוצות.

ועדיין, חשוב לשמור על פרופורציות. ירידה יומית או שבועית במחיר הנפט אינה מגדירה לבדה שוק נדל״ן. היא בעיקר מחזקת או מחלישה את הרקע המאקרו-כלכלי שבתוכו נבחנות עסקאות. מי שמסתכל רק על המחיר למטר מפספס שכבת עלויות שלמה שנמצאת סביב הנכס.

המתיחות האזורית לא בהכרח מרחיקה ביקוש

כאן התמונה מורכבת יותר. בתקופות של אי-ודאות ביטחונית באזור, יוון עשויה להיראות לחלק מהשחקנים כאלטרנטיבה יציבה יחסית במרחב המזרח-ים-תיכוני. עבור ישראלים היא קרובה, מוכרת ונגישה. עבור אירופים, היא חלק ממסגרת אירופית ברורה יותר ממדינות אחרות באזור. לכן מתיחות לא תמיד פוגעת בביקוש. לעיתים היא דווקא ממקדת אותו ביוון.

אבל יש הבדל בין ביקוש שמחפש עוגן רגשי או גיאוגרפי לבין ביקוש שמבוסס על תמחור מדויק. בתקופות של כותרות כבדות, אנשים נוטים לייחס משקל יתר ליציבות נתפסת, ולתת פחות תשומת לב לפרטים היבשים: מס רכישה, רגולציה מקומית, היתרי השכרה, עלויות שיפוץ, רישום בטאבו, ועד בית, והפערים הניהוליים בין עיר לאי.

בדיוק בנקודה הזאת השוק היווני דורש קריאה מפוכחת יותר. כותרות יכולות להפנות את הזרקור ליוון, אבל הן לא מחליפות בדיקת נאותות.

אתונה והאיים כבר לא יושבים באותה קטגוריה

עוד שינוי שראוי לשים לב אליו הוא הפיצול בתוך השוק עצמו. במשך שנים ישראלים דיברו על נדל״ן ביוון כמעט כמקשה אחת. בפועל, ההבדלים בין אתונה, סלוניקי, כריתים, רודוס ואיים קטנים יותר נעשו ברורים יותר.

אתונה מציעה שילוב שמושך משקיעים: בירה, פעילות עסקית, תיירות עירונית, התחדשות בשכונות מסוימות, וגם נזילות יחסית טובה יותר מזו של שוקי נופש. היא פחות תלויה בעונתיות מוחלטת, ולכן בתקופה תנודתית היא יכולה להיתפס כאפשרות שקולה יותר. האיים, מן הצד השני, ממשיכים למשוך קונים בזכות חוויית המקום ופוטנציאל האירוח, אבל שם החשיפה לעונת התיירות, ללוגיסטיקה ולעלויות התפעול בדרך כלל גבוהה יותר.

גם האווירה בשווקים הבינלאומיים משפיעה על שני סוגי הנכסים, אך לא באותו אופן. משקיע שמושפע מעליות בנאסד״ק או מאופטימיות סביב הסכם גיאופוליטי עשוי להרגיש פתאום נוח יותר עם נכס נופש. משקיע שמחפש יציבות תזרימית יחסית, לעומת זאת, עשוי להעדיף דווקא עיר גדולה. לכן קשה לדבר על “שוק יווני” אחד כאילו כולו נע באותו קצב.

הכסף הטכנולוגי והפיננסי מגיע גם לשוקי נכסים

לצד החדשות הגיאופוליטיות, השווקים מגיבים גם להון גדול שממשיך לזרום לטכנולוגיה ולתשתיות, בעיקר סביב בינה מלאכותית ומחשוב ענן. על פניו, אין לכך קשר ישיר לדירה ביוון. בפועל, הקשר קיים.

כשהשוק האמריקאי מונע מציפיות לצמיחה, מהשקעות ענק ומתיאבון מחודש לסיכון, חלק מההון הפרטי והמשפחתי בעולם מרשה לעצמו לבחון מחדש הקצאות גם לנכסים מוחשיים. נדל״ן מחוץ למדינת המוצא, ובייחוד במדינות שמציעות שילוב של אירופה, תיירות ומחירים שעדיין נחשבים נמוכים יחסית למערב אירופה, חוזר לשולחן.

אבל גם כאן לא מדובר בזרם אחיד. הוא תלוי בריבית, במיסוי, במדיניות האשראי, וגם בשאלה אם הקונה רואה בנכס מקור הכנסה, נכס שימושי או אמצעי לפיזור גיאוגרפי. לכן ההון הגלובלי יכול לתמוך בביקוש, אבל גם לתרום לניפוח באזורים מסוימים.

מה ישראלים נוטים לפספס דווקא עכשיו

יש כמה טעויות שחוזרות על עצמן, בעיקר כשהאווירה משתפרת.

• לבלבל בין רגיעה רגעית לבין יציבות ארוכת טווח. העובדה שהשווקים מגיבים היטב להצהרה פוליטית או להפוגה זמנית לא מעידה בהכרח על תקופה ממושכת של שקט.

• להתייחס לתיירות כאל הנחת עבודה קשיחה. יוון היא שוק תיירותי חזק, אבל הביצועים של נכס תלויים מאוד במיקום, ברגולציה המקומית וברמת התחרות סביבו.

• להסתנוור מהקרבה לישראל. נגישות היא יתרון, אבל היא לא מחליפה היכרות עם השוק המקומי, עם מבנה הבעלות בנכס ועם עלויות התחזוקה.

• להניח שכל מה שקרוב לים יישאר נזיל. בשוק תנודתי, נזילות נקבעת לפי ביקוש בפועל, לא לפי נוף יפה.

גם הסמליות של יוון יכולה להטעות

ליוון יש כוח דימויי חריג. גם במבט היסטורי, היא נוכחת בתרבות האזורית כמקום של טקסים, זיכרון, נוף וסמלים שנשארים לאורך זמן. מקורות עתיקים מתארים שימוש בזרי פרחים בטקסי זיכרון, ודימויים מן הסוג הזה ממשיכים להשפיע גם היום על האופן שבו מביטים במרחב הזה: מקום עם עומק, מסורת ויופי כמעט מיתולוגי.

אבל שוק נדל״ן לא פועל על סמלים. הוא פועל דרך בירוקרטיה, מיסוי, בנקאות, עונתיות, כוח קנייה ורמת תחזוקה. במובן הזה, דווקא ההילה של יוון עלולה לייצר קיצור דרך מחשבתי. אנשים רואים תרבות, נוף ושייכות אירופית, וממהרים מדי לשורה התחתונה הכלכלית.

הפער בין הדימוי לבין המספרים הוא אולי הדבר החשוב ביותר להבין כרגע.

אז מה בעצם השתנה לאחרונה

לא רק המחירים, ולא רק הביקוש. השינוי המשמעותי יותר נמצא במסגרת הניתוח. עד לא מזמן רבים בחנו נדל״ן ביוון בעיקר דרך עדשה מקומית: שכונה, תשואה, שיפוץ, תיירות. כעת קשה יותר לעשות זאת בלי להביא בחשבון גם את מצב הרוח בשווקים, את מחירי האנרגיה, את המתיחות במזרח התיכון ואת תנועת ההון הגלובלית.

זה לא הופך את